多位银行业内人士表示，农村土地经营权抵押贷款在现实操作中有两大难题：一是如何确定土地经营权的价值；二是一旦抵押人不能清偿到期债务，土地经营权的价值要如何实现。

根据多次商讨论证，最后确定了一种多方参与的评估方法。

结合农用地的自然因素、社会经济因素、经营期限等影响价格因素，由政府有关部门委托评估机构选择适当的评估方法，分区域每年评估发布一次每亩农村土地经营权基准价格。“基准价格是抵押双方进行抵押物价值认定的指导价格。”吴文彬表示。

在委托评估公司作出评估后，根据温江区配套出台的《农村土地经营权价值评估办法》，村镇干部、业主和村民代表参与的7人评审小组对评估价格拥有最后审定的权利。

在土地经营权价值实现方面，按照抵押原则，担保公司可以通过土地交易市场将土地经营权进行处置。为了避免可能出现的金融风险，温江区探索建立了农村产权抵押融资风险补偿机制。由区政府出资设立专项基金，当农村产权抵押融资债务履行期届满30天之后，抵押权人未受清偿的，抵押人也未能通过市场方式有效处置抵押物归还贷款本息时，经抵押双方协商一致，即可提出申请，由基金对抵债资产实施收购。“作为兜底方案，这为担保公司吃了一颗定心丸。”赵志强表示。

权属明晰稳定是实现土地经营权保证贷款的基本前提。为此，温江区专门设计了《农村土地经营权证》《土地经营权他项权证》两项确权程序，以使土地经营权权属更加明确。在稳定性上，针对目前一年一付租金的实际，温江认定一次性缴纳三年以上土地流转价款就取得了相对稳定的权利。

“因为在操作环节的突破，土地经营权的融资效力开始显现，特别是对进行规模经营的新型农业经营主体而言，又多了一个重要的融资渠道，达到了拓宽农业融资渠道，盘活农村产权的目的。”吴文彬表示，在这一过程中，通过对土地经营权内涵和外延的充分考虑，进一步推动了土地所有权、承包权、经营权“三权分离”。（原载《 农民日报 》 2014年11月18日05版，有删节）