“商业供给速度超过消化速度，新区建设之后居住人口和产业却跟不上。做商业地产开发的会吃不饱。”文鞅说，新城里即便是好的购物中心，也只有午饭时才有人气，晚上随着大量新城里的员工返回旧城，商场里就变得空荡荡。

成都之困，亦是全国之困。

同策咨询研究部把人均商业面积超过1.5平方米，看作商业地产供求均衡的标准线。在其监测的35个大中城市中，银川、呼和浩特、沈阳人均商业面积已在4平方米以上。重庆、杭州、长沙、成都等16个城市，人均商业面积远超过1.5平方米。

2014年盈石集团研究中心跟踪的20大城市商业物业存量超过7600万平方米，二线城市占72.8%，较年初增加5个百分点。在去总体量850万平方米的新开业购物中心中，近九成是来自二线城市。

盈石报告指出，成都、重庆、南京、武汉、长沙等城市未来商业物业供应量较高，进入这些城市的商业地产市场应慎重，避免大供应量冲击。

“上海附近一个城市的工业园区，正在盖一个高700米的CBD中心，除了蚊子和老鼠，还有谁要去？全国都在建CBD，但是整个城市规划里商业和住宅的比例怎么样是合理的？人口和住宅的比例怎么样是合理的？有几个城市认认真真去研究这个事情了？“新鸿基发展（中国）有限公司董事总经理邓维聪说。

“过去几年，许多城市都出现商业用地供应的指标拉升。”蒋鹏指出，政府是游戏规则制定者，开发商是参与者，前者规划导向固然有责任。但大规模供应土地时，开发商多忽略了市场容量有顶的常识，过于乐观地看好市场，缺乏风险预判能力。