2017成都楼市展望：改需或发力从有房住到住好房

观点:仲量联行认为，2016年第四季度集中发布的限购、限贷政策，将继续在2017年继续发挥作用，在中央首次明确“房子是用来住的，不是用来炒的”信号影响下，2017年不排除有关金融、土地、财税、投资、立法等方面的措施会出台，以抑制市场投机和炒作。

住宅：100平米以上供应占比达四成

受2015年土地供应影响，2016年成都商品住宅供应整体呈下降趋势。据中国指数研究院数据显示，2016年成都主城区供应903.2万平方米，近郊供应量为1015.2万平方米。但受全国房地产市场升温、一线城市资本涌入等因素影响，2016年成都商品住宅成交面积同比上行趋势明显。全年主城区成交991.9万平方米，同比增加11.3%，近郊成交1846.6万平方米，同比增加50.2%。

值得一提的是，楼市去库存效果显著，截至2016年12月，主城区库存面积约为617.6万平方米，去库存周期为7.2个月，近郊库存面积为1519.8万平方米，去库存周期为8.3个月，均在合理的消化周期内。

2016年住宅市场一个显著的变化是刚需有所退场，改善型产品开始崛起。从中国指院统计的成交面积来看，70—90平方米户型仍是当前市场的主力，但成交量呈下降趋势，90平方米以上户型占比上升明显，改善需求逐步发力。

正合地产针对2016年主力面积在100平方米以上在售楼盘的备案分析显示，2016年成都改善市场表现活跃，100平方米以上产品份额已升至四成。正合方面认为，2016年之后，功能性改善需求逐步成为趋势，购房者正从“有房住”到“住好房”演变。

中国指数研究院的报告称，2017年，成都销售面积将保持平稳，改善型需求比例将进一步放大；由于天府新区的“保温封存”措施，主城区及其他近郊区域成交量占比将上升；成都在限购限贷政策的影响下价格将持续一段平稳期，但整体仍将保持稳步上升态势。

（注：文中所涉数据源自中国指数研究院、正合地产、仲量联行，仅供参考。）

观点:正合地产表示，2017年，开发商可以在5个方面进行突破升级：一是升级配套，尤其可以抓住学区房受热捧的趋势；二是升级业态，增加低密度物业配置，可根据项目区域价值及开发商自身实力定制产品；三是升级产品，在增加舒适性及居住尺度的同时，可以根据可续需求进行偏好设计；四是升级环境，通过全新的居住面貌及高端的居住氛围拉近与购房者的距离；五是升级品质，企业要增加品牌的溢价能力，满足购房者对楼盘品质的需求。

本报记者 袁永昌 王奕然